Bieg rękojmi w Dom Development S.A.

Dom Development S.A. zmienił stanowisko w sprawie biegu rękojmi. Obecnie data wydania rzeczy wzmiankowana przez Kodeks cywilny jest przez Spółkę rozumiana jako data przeniesienia własności (data podpisania aktu notarialnego), co jest poprawnym stanowiskiem:

Sprzedający wyda Kupującemu lokal opisany w niniejszej Umowie w dniu podpisania aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży pod warunkiem uregulowania przez Kupującego wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z niniejszej Umowy, najpóźniej w terminie do ....

Wynika to bezpośrednio z Kodeksu cywilnego.

Art. 535.
§. 1. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Jak widać Kodeks cywilny pokazuje właściwą kolejność działań w procesie sprzedaży: najpierw przeniesienie prawa własności, a potem wydanie rzeczy. Nie można wydać rzeczy osobie, która nie jest jej właścicielem. Kolejność działań jest dokładnie taka, zważywszy na Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego: "Bank wypłaca deweloperowi środki (...) po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego / po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego".

Art. 548.
§ 1. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.

Wydana może być rzecz sprzedana, czyli taka, co do której zaszło przeniesienie własności. Przeniesienie własności w przypadku nieruchomości następuje za pomocą aktu notarialnego.
Deweloper w umowie przedwstępnej zobowiązuje się zgodnie z ustawą do "przeniesienia prawa własności (...) lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę". Zgodnie z art. 28 postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Dla mieszkańców Adrii oznacza to, że rękojmia wygasa 3 lata/5 lat od daty aktu notarialnego, nie zaś od daty odbioru lokalu. Według przepisów prawa nie ma innej możliwości. Jeśli ktoś twierdzi inaczej, to pewnie tak musi. Przy podpisywaniu umów na generalne wykonawstwo z określoną w czasie gwarancją i ceną przelicza się wszystkie ryzyka i opracowuje strategię ich mitygacji, włącznie z własnym stanowiskiem prawnym.

---
Stara umowa:
Przez dzień odbioru lokalu mieszkalnego należy rozumieć dzień podpisania przez Strony Protokołu Odbioru Lokalu i wydania Kupującemu kluczy do lokalu.

Sprzedający wyda przedmiotowy lokal w posiadanie Kupującemu w terminie do 30 (trzydziestu) dni kalendarzowych od dnia uznania rachunku Sprzedającego wpłatą określoną w § 7 ust. 3, nie później jednak niż w terminie do dnia ..., oraz pod warunkiem uregulowania przez Kupującego wszystkich zobowiązań finansowych wobec Sprzedającego wynikających z zawarcia niniejszej umowy.

W umowie jest dzień odbioru i wydanie w posiadanie, a to są dwie różne rzeczy. W dniu odbioru lokalu klient DD nie może go sprzedać, bo nie jest właścicielem. Kodeks cywilny mówi o początku rękojmi od dnia, kiedy "rzecz została kupującemu wydana" w posiadanie. Dzień odbioru określony w umowie, jest dniem odbioru technicznego, podczas którego klient dokonuje sprawdzenia rzeczy, czy jest zgodna z umową. Mieszanie daty odbioru z datą wydania to prawne nadużycie. Nowe umowy zostały przeformułowane, żeby takowe nie miało miejsca.

Pełna treść poprzedniej wersji art. 568 § 1:
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.