Zapytanie do ITB w sprawie ekspertyzy

Zakładam jawność działań w sprawie przecieków garażu, dlatego umieszczam poniżej draft zapytania ofertowego:

Prośba o przedstawienie oferty na ekspertyzę ścian garażu podziemnego ul. Jugosłowiańska 15AB i 15CD mającą na celu analizę stanu obecnego, w tym przeprowadzonych napraw, określenie możliwości występowania dalszych problemów oraz ewentualne stworzenie kompleksowego planu naprawczego (jeśli naprawy są możliwe) lub wycenę roszczeń, w oparciu o poniższe:

1. Na garażach stwierdzano cieknące miejsca: po otworach po ściągach, przejścia instalacyjne, dylatacje, przerwy robocze, rysy (do szerokości 0.6mm, w tym 0.2mm cieknące; 0.4mm projektowana maksymalna rozwartość), pojedyncze punkty m.in. z kotwieniami elewacji TeknoAmerBlok, z nieusuniętymi drewnianymi przekładkami/deskowaniami w betonie, przy trzonach klatek schodowych od strony posadzki. Nie ma prawidłowej pustki wentylacyjnej według wytycznych TeknoAmerBlok, woda opadowa ma zapewnioną swobodną infiltrację we wnękach czerpni powietrza oraz ma retencję w ścianie trójwarstwowej.
Ściana północna garażu 15AB ma/miała rysy pionowe, poziome wzdłuż zbrojenia, pionowe z zakrzywieniem lewo/prawo prawdopodobnie w związku z przesunięciem lub nieprawidłowym ułożeniem profilu rysujaco-uszczelniającęgo przy betonowaniu (profil został znaleziony w wykopie odkrywki).
Ściany były przemalowywane farbą emulsyjną, szpachlowane po wierzchu nieokreślonymi materiałmi, klejone po wierzchu masą Sika Combiflex, iniektowane żywicami.

2.
a) Otwory po ściągach mogły nie być odpowiednio wypełnione (tylko luźno zarzucone zaprawą niewodoodporną),
b) dylatacje mogły być wypełnione materiałami nierozprężliwymi/nieelastycznymi z nieprawidłowym mocowaniem do nieoczyszczonych powierzchnii,
c) bloczki elewacyjne TeknoAmerBlok są mocowane za sztywną zaprawą C15 (potwierdzenie w mailu generalnego wykonawcy Erbudu) wbrew zaleceniom producenta i nie są zabezpieczone hydrofobowo jak zakładał projekt (brak impregnacji potwierdził kierownik serwisu gwarancyjnego dewelopera),
d) w hydroizolacji zamiast 2 warstw (razem 1cm) papy termozgrzewalnej, izolacyjnej powłoki bitumicznej i folii kubełkowej, zastosowano Hydrostop 209 na beton mający bezpośredni styk z gruntem i nie było to referencyjne wdrożenie przez Hydrostop 3, aplikacja przy lipcowej pogodzie z wątpliwym zachowaniu warunków z instrukcji technicznej produktu (wilgotność, oczyszczenie mechaniczne powierzchnii z elementów odspajających się, mleczka cementowego). Brak dokumentacji betonu, czy ma właściwe parametry brzegowe do zastosowania Hydrostopu 209, w tym ma dodany superplastyfikator napowietrzający w celu uzyskania mrozoodporności. Brak wpisów w dzienniku budowy o wykonywaniu i odbiorach hydroizolacji.

Ekspertyza powinna w szczególności odpowiedzieć na pytania:
I. Czy system Hydrostop jako hydroizolacja zamienna, niepotwierdzona dokumentami z budowy z akceptacją inspektora nadzoru, został prawidłowo zastosowany w ramach szczelnej wanny i czy spełnia swoją funkcję w 100% przy odpowiedniej penetracji ściany?
II. Czy w betonie mającym bezpośredni kontakt z gruntem i wodami opadowymi, z parciem hydrostatycznym, z lokalnymi soczewkami wodnymi, mogą poszerzać się rysy przy cyklach zamrażania i rozmrażania, powodując nowe przecieki?
III. Czy bloczki TeknoAmerBlok z biegiem czasu będą nadal odspajać się i pękać?

Prace na garażu

Dom Development nie usuwa usterek tylko je maskuje

Przecieki zostały zaklejone masą epoksydową. Pod spodem nadal będzie woda i w ujemnych temperaturach będzie mogła rozsadzać ścianę, będzie pojawiał się grzyb, powodując dalszą degradację betonu. Być może wszystko będzie jeszcze zamalowane na biało, żeby udać, że problemu nie ma. Genialne... Smutne zarazem. Wydawało się, że jest szansa, że firma na sam koniec zawalczy i usunie wszystkie widoczne usterki. Niestety. Tematy zgłaszane od 2014 roku wciąż nie są zamknięte.

Zebranie Wspólnoty

Zebranie Współnoty jest po to, aby poinformować mieszkańców o wątpliwościach z wykonaniem hydroizolacji ścian budynków i wybrać dalsze kroki postępowania. Wykonanie jest niezgodne z dokumentacją powykonawczą przekazaną przez dewelopera i niezgodne z dokumentami biura projektowego. Dom Development i Erbud w porozumieni zastosowali inną technologię, zrezygnowali z części materiałów. Niestety przy zastosowaniu innej technologii popełnili błędy wykonawcze, które powodują, że pęknięcia ścian ciekną, a nie są mostkowane przez zamienną hydroizolację. Deweloper nie chce nam pokazać dodatkowych dokumentów potwierdzających prawidłowe wykonanie zamiennej technologii, każe wierzyć, że tak duża firma jak Dom Development S.A., mimo działania za plecami generalnego projektanta i bez jego wiedzy, nie popełniła grubych błędów. Szczegóły techniczne: zastosowane profile rysująco-uszczelniające i izolacja wgłębna Hydrostop 209 przy szczelnej wannie InjectGroup i betonie C30/37 W8 F150, powinny blokować przecieki z rys 0.3mm, czego jednak nie obserwujemy.

Mamy następujące możliwości:
1. Zaufać deweloperowi, nie mając prawdziwej dokumentacji i wiedzy o wykonaniu ściany. Przyszłe przecieki naprawiać samodzielnie (koszt 1000 zł za m2 ściany).
2a. Wykonać eksperyzę ITB za 50 000 zł, żeby znać stan faktyczny. Może się okazać, że hydroizolacja jest skuteczna w 50-60%. Pieniądze byłyby wydane z funduszu remontowego i stracone.
2b. Jeśli ekspertyza wykaże, że hydroizolacja jest za mało skuteczna, moglibyśmy iść do sądu, żeby zabezpieczyć pieniądze na przyszłe naprawy.

Zarząd nie naciska na wybór konkretnej opcji. Informuje tylko o obecnej sytuacji i podaje ją pod rozwagę mieszkańców. Przecieki wychodziły zazwyczaj przy roztopach wiosennych, co można kojarzyć z rozsadzaniem pęknięć w betonie przez zamarzającą wodę. Możemy poczekać z cieżką akcją do wiosny.

-- Zdjęcia z 8 grudnia

Omawialiśmy dzisiaj temat garażu z Instytutem Techniki Budowlanej

Erbud bez zgody głównego projektanta zastosował hydroizolację, która nie działa i według szacunków ITB zaoszczędził 4-5 mln złotych. Strasznie duża kwota. Najciekawsze, że w projekcie powykonawczym kierownik budowy Erbudu i inspektor nadzoru Dom Development S.A. przybili pieczątki i podpisali się, że jest papa. Tak się robi przekręty. W okresie rękojmi Erbud chodził po garażu i gdy nikt nie widział zamalowywał przecieki farbą emulsyjną.

Prośba o zgłaszanie przecieków w garażu do Administracji

Każde przecieki trzeba uszczelniać żeby zapobiec niszczeniu ściany. Zanim deweloper naprawi globalnie problem przecieków od zewnątrz minie sporo czasu, dlatego liczymy na Państwa bieżącą pomoc - zdjęcia i zgłoszenia. W dniu dzisiejszym dokonaliśmy odbiorów częściowych.

Jugosłowiańska to teren zalewowy

Przypomina o tym miasto SMGL stawiającej parking wielopoziomowy.

Zamykamy temat analizy przecieków

Przyczyna: popękane spoiny w elewacji, które erodują po kilku sezonach zima-lato oraz brak impregnacji bloczków, które absorbują wodę. Oprócz tego prozaiczne błędy wykonawcze. Ponieważ dokumentacja powykonawcza, którą dostaliśmy od DD, jest zupełnie różna od stanu faktycznego, to wszystkie wady wykonawcze można traktować jako wady ukryte, przez co możemy dochodzić roszczeń nawet po formalnym terminie zakończenia rękojmi. Dodatkowo jest to nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 kc), a na dochodzenie roszczeń mamy 10 lat.
Do przeczytania przez właścicieli mieszkań, którym serwis odrzucił zgłoszenie argumentując końcem rękojmi: http://gilewicz.eu/jak-dlugo-mozna-dochodzic-roszczen-od-dewelopera/.

Oba garaże przeciekają

Wody gruntowe podłoża piaszczystego pod Adriami mają bezpośrednie zasilanie z Wisły, która ma obecnie wysokie stany średnie, co wpływa na aktywację przecieków w miejscach nieszczelności ścian.

Update: Ściana garażu

Ściana żelbetowa zewnętrzna garażu przed aplikacją natryskową preparatu Hydrostop Mieszanka Profesjonalna. Na budynku jest abizol, a na garażu nie ma. Ściana licowa też jest już widoczna, więc styropian musiał być wkładany od góry, z dużymi utrudnieniami ze względu na wąską przestrzeń. Jeśli płaszczyzny ściany konstrukcyjnej i licowej nie były idealnie równolegle, z zachowaniem odpowiedniej odległości, to było ciężko włożyć styropian - mógł się łamać, kruszyć, itp. Przy takim wykonawstwie nie sposób też przykleić, przytwierdzić styropianu - po prostu za wąsko na narzędzia, czy rękę człowieka.

Ponieważ dokumentacja powykonawcza jest niezaktualizowana względem stanu rzeczywistego, dziennik budowy nie ma żadnych wpisów o hydroizolacji i elewacji garaży, to prośba do mieszkańców o podsyłanie zdjęć z budowy.

Wilgoć z wełny mineralnej ciągle wychodzi

Ściany garażu są ocieplone wełną mineralną. W wyniku złego wykonania uszczelnienia koryt odwodnienia liniowego pod posadzkę garażu przenikała woda, która była podciągana przez wełnę w ścianach. Takiej wilgoci bardzo trudno się pozbyć. Mimo otwartego podcięcia ścian i pomalowania powstałego korytka abizolem wykwity wilgoci nadal wychodzą na wierzch. DD ma zaplanowane prace naprawcze posadzki.

2015-12-24

2015-11-14

2015-11-14

2015-06-29