Żaden zarząd nie może podpisać tego typu porozumienia m.in. dlatego, że przekracza to zakres zwykłego zarządu (art. 22 p. 3 ust. 8 Ustawy o własności lokali) w zakresie ustalenia kosztów naprawy usterek dla nieruchomości wspólnej oraz zarząd nie jest stroną umowy kupna-sprzedaży, dla której obowiązuje rękojmia. Słowa oburzenia można kierować na adres serwis.gwarancyjny małpa domd.pl. Ze względu na boty skanujące internet w poszukiwaniu adresów mailowych do spamu i fraudu nie stosuję znaku Shift+2 i nie należy się z tego powodu obrażać. Od strony prawnej dokumenty przygotowali Wiktor Karst i Agnieszka Zdrojewska pracujący w kancelarii Marszałek i Partnerzy.
---
Art. 556 Kodeksu cywilnego stanowi: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego,
jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”, zatem rękojmia jest
zobowiązaniem sprzedającego względem kupującego i Wspólnota Mieszkaniowa nie może być
jej dysponentem bezpośrednio na mocy Ustawy o własności lokali. W szczególności Zarząd
Wspólnoty Mieszkaniowej nie ma prawa do czynności mającej na celu wyłączenie rękojmi, a taka
czynność jest zabroniona zgodnie z art. 558 Kc: „Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie
lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach
określonych w przepisach szczególnych. § 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z
tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.”
Kodeks Cywilny stanowi w art. 568. § 1: „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada
fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości –
przed upływem trzech/pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.”, przy czym nie rozróżnia
lokalu od nieruchomości wspólnej, co oznacza, ze każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej
ma ustawowo udzieloną rękojmię od momentu wydania mu rzeczy do końca okresu rękojmi.
Kodeks Cywilny stanowi w art. 556. 1 . § 1 stanowi:. „Wada fizyczna polega na niezgodności
rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli: 1) nie
ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony
albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;” zaś prawo budowlane w art. 5. 1.: „Obiekt
budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę
przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym
techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej”, zatem ze względu na cel
jakim jest trwanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym w okresie użytkowania,
nieruchomość wraz z urządzeniami podlega rękojmi.
Ustawa o własności lokali „określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali
mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd
nieruchomością wspólną” oraz definiuje nieruchomość wspólną w art. 3. 1. jako „grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” zatem lokale
garażowe BC i DC nie są zarządzane na mocy art. 18. 1. „Właściciele lokali mogą w umowie o
ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu
notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć
zarząd osobie fizycznej albo prawnej”, co biorą pod uwagę klienckie akty notarialne:
„2) zawarta została umowa o zarządzanie lokalem niemieszkalnym, mocą której: -----------
a) zlecono Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości opisanej w § 1.1. tego aktu,
dokonywanie czynności z zakresu zarządu i administrowania opisanymi wyżej: lokalem
niemieszkalnym – garażem (BC) oraz lokalem niemieszkalnym – garażem (DE), zwanymi
dalej „Lokalami Niemieszkalnymi Garażami”, z wyłączeniem zbywania i obciążania
przedmiotowych lokali, ------------------------------------------------------------------------------------
b) współwłaściciele Lokali Niemieszkalnych Garaży zobowiązani są do pokrywania kosztów
utrzymania Lokalu Niemieszkalnego Garażu, proporcjonalnie do udziału we współwłasności,
w terminach i na zasadach odpowiednio do zaliczek opłacanych na poczet kosztów zarządu
Nieruchomością Wspólną, --------------------------------------------------------------------------------
c) w zakresie opisanego pod lit. a) zlecenia udzielono Wspólnocie Mieszkaniowej
pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z tym lokalem, w tym do
zawierania, w imieniu współwłaścicieli przedmiotowych Lokali Niemieszkalnych, umów
związanych z ich eksploatacją, utrzymaniem bezpieczeństwa, porządku i czystości,
ubezpieczeniem i likwidacją szkód związanych z ubezpieczeniem, --------------------------------
d) zlecenie udzielone zostało bez wynagrodzenia, na czas nieokreślony,---------------------------
a Strona Kupująca oświadcza, że przystępuje do powyższej umowy zlecenia, oraz udziela pełnomocnictwa Wspólnocie Mieszkaniowej w powyższym zakresie, a w przypadku zbycia
udziału we współwłasności Lokalu Niemieszkalnego zobowiązuje się dołożyć należytej
staranności w celu wyjednania od nabywcy w umowie zbycia zgody na przystąpienie do
opisanej wyżej umowy zlecenia i udzielania pełnomocnictwa w tożsamym zakresie. ------------”,
a pełnomocnictwo do wykonywania umowy zlecenia w swojej enumeracji nie zawiera uprawnień
tożsamych z zakresem czynności możliwym do przeprowadzenia przez właściciela lokalu.
Wobec powyższych przesłanek należy stwierdzić, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie może
podpisać porozumienia zaproponowanego przez Dom Development S.A. z przyczyn wadliwości
treści tego porozumienia.
Usterki zgłoszone do Serwisu Gwarancyjnego zostały zgłoszone przez członków zarządu
występujących w roli mieszkańców – współwłaścicieli lokalu garażowego i nieruchomości
wspólnej – będących stroną rękojmi.
Miałem przyjemność rozmawiać z Panią Nadolską. Jakoś nie zaskakuje mnie ta odpowiedź, powiedziałbym, że to raczej klasyczna odpowiedź w stylu DD. Obawiam się, że nie obejdzie się bez sądu.
OdpowiedzUsuń