Niedopłata według kartoteki online

Jeśli zastanawiają się Państwo skąd wzięła się niedopłata w saldzie, to są to wyrównania za media, których poprzednia firma administrująca nie przedstawiła mieszkańcom razem z wyliczeniami kwoty nowego czynszu i informacjami o uchwałach. Spokojnie, dojdziemy z tym do ładu.

Furtka na Wał Miedzeszyński - feasibility study

Anonim z PMG Partner

1 lipca wysłałem pismo do Zarządu Współnoty Mieszkaniowej Adria II, III m.in. z prośbą o przegląd gwarancyjny osiedla w związku z tym, że serwis gwarancyjny Dom Development S.A. nic nie wiedział o zaleceniach z protokołów okresowej kontroli obiektów budowlanych, które powinny być procesowane jako usterki. Dostałem anonimową i nie na temat odpowiedź z PMG Partner, z której wynika, że za wszelkie nieprawidłowości odpowiada firma z Otwocka. Klasyczne rozmycie odpowiedzialności.

Rwący potok przy 15D

Między zachodnim parterem budynku 15D a drogą biegnącą wzdłuż krótszego boku są w rzucie poziomym 2 metry różnicy wysokości. Droga z rwącym potokiem ma dwie płaszczyzny spadku. Przy takim wyprofilowaniu nie utrzyma się żadna brzegowa roślinność ani ziemia. Jedyny sensowny sposób rozwiązania problemu to stworzenie obniżonego korytka ograniczonego krawężnikiem z odprowadzeniami wody do studzienek, a przy obu klatkach zastosowanie kratek ściekowych. Przy silnych opadach rozpędzona woda uderza w skarpę z prędkością 4-5 m/s.

Czy nie mamy w nocy za dużo świateł na osiedlu?

Ile mogą kosztować usterki garażu

Opcja	Opis	Okres	Koszty
1. Uszczelnianie na bieżąco	Uszczelnianie wtryskiwaną pod ciśnieniem żywicą epoksydową i wykańczanie zaprawą wodoszczelną, 6000 zł za jedno pionowe pęknięcie po całej wysokości ściany	5 lat	3x/6x 6000 zł x 5 = 90 000 zł - 180 000 zł
2. Izolacja powłokowa	Wykonanie od zera poprawnej izolacji odkopanej ściany, co sprawi, że jakiekolwiek pęknięcia ścian nie będą cieknące	na stałe	50 000 zł
3. Proces sądowy z DD	Proces o niewłaściwe wykonanie umowy, wady ukryte: 60 000 zł kosztów sądowych (do zwrotu po wyroku), roszczenie o naprawę (2.) z cesjami 80%: 40 000 zł	5 lat	50 000 zł x 20% = 10 000 zł (+ 60 000 zł)

Kwoty przy optymistycznym założeniu, że zbrojenie ściany jest wykonane poprawnie (że nie ma go mniej niż w projekcie w celu zaoszczędzenia pieniędzy) i proces pękania ulegnie zahamowaniu. Obawiam się, że należy być raczej pesymistą, gdyż Dom Development prawie wszystkie prace ulegające zakryciu knocił, tnąc koszty. Na Adrii I, jak informuje jej zarząd, niewłaściwie wykonanych elementów jest mnóstwo:

Ilość stalowego włókna rozproszonego w pękającej posadzce garażu jest niezgodna z projektowaną. Powinno być 20 kg/m3 –jest 10,0÷13,5 kg/m3. Zmniejszona w stosunku do instrukcji stosowania jest ilość utwardzacza powierzchniowego. Zmniejszona jest szerokość dylatacji obwodowych do 5 mm. Wykonawca nie wykonał warstwy poślizgowej. Wykonawca zamienił typ korytek odwodnienia liniowego. Wykonawca nie zapewnił szczelności styków korytek. Występują lokalnie miejsca, w których posadzka jest ułożona bez spadku. Brak uszczelnienia przejść przez posadzkę.
Brak uszczelnienia śmietników. Brak jest cokołu zgodnego z obowiązującymi przepisami na części ocieplonej wełną mineralną. Płytki na cokołach są położone nieprawidłowo. Brak jest ocieplenia attyki od strony dachu z wełny mineralnej gr. 5 cm od górnej powierzchni stropu do 10 cm ponad wierzch betonu dachu. Płyta betonowa dachu jest odsunięta od powierzchni betonu attyki o ok. 3,5 cm. Pod bloczkami gazobetonowymi brak jest papy. Brak jest foli paroprzepuszczalnej. Elementy stropodachu nie są dylatowane.
Wentylacja na korytarzach jest nieefektywna i źle zaprojektowana.

Czy mamy jakieś podstawy sądzić, że ściana ma za mało zbrojenia i dlatego pęka? Główny projektant osiedla Pan Mariusz Ścisło podczas wizji lokalnej zwrócił uwagę, że bloczki elewacji nie są zalane w środku ze stabilizacją prętami stalowymi, a przez to są sporo lżejsze. Jeśli ściana ma dźwigać sporo lżejszą elewację, to teoretycznie można zaoszczędzić na zbrojeniu. W praktyce usypanej ziemi przy ścianie garażu jest sporo więcej niż w projekcie, a w rezultacie nacisk jest większy niż obliczeniowy. Mogą to potwierdzać pęknięcia poziome.

Streszczenie problemów dla Administracji

1. Według dokumentów z UM Warszawa wody gruntowe terenu ulicy Jugosłowiańskiej mają zasilanie z Wisły, jesteśmy blisko rzeki w pionie i poziomie.
2. Według informacji z Erbudu, w przekroju pionowym garażu folia kubełkowa jest pod tzw. konsolą, na której opiera się elewacja, wywinięta do ówczesnego poziomu gruntu, obecnie sporo poniżej nasypu. Dom Development w procesie budowlanym kazał zastosować Hydrostop (zaprawa na ściany i posypka na fundamenty). Powyżej konsoli nie ma izolacji przeciwwodnych.
3. Dom Development wymienia firmę Hydrostop jako wykonawcę izolacji ścian i fundamentów, jednocześnie ani projekt ani dokumentacja powykonawcza zrobiona na zasadzie przybicia pieczątki na kopii projektu, nie mają naniesionych zmian.
4. Główny projektant Pan Mariusz Ścisło nie był konsultowany i nie wyrażał zgody na zamianę izolacji powłokowych na Hydrostop.
5. Wskutek takiego wykonania garażu każde pęknięcia ścian w garażu > 0.3mm będą przeciekać po silnych opadach i tak się dzieje obecnie.
6. Wilgoć w strefie przyposadzkowej ścian klatek schodowych może mieć przyczynę również w nieszczelnych odwodnieniach liniowych posadzki garażu.
7. Dom Development wiedział o w/w sprawach z protokołów okresowych przeglądów budowlanych, ale zalecenia z protokołu nie były procesowane jako usterki.
8. Co do obecnych rys w garażu są one skurczowe (pionowe), z osiadania (ukośne), być może z dużego parcia gruntu na za szybko wykonywaną ścianę (poziome). Inna opcja: oszczędność na zbrojeniu. Ważne jest określenie przyczyn i predykcja dalszego ich postępu. Rok do roku widzimy niestety progres, co jest martwiące i wymaga zastanowienia się nad przyczynami. Dylematem jest wilgoć przy klatkach schodowych: czy to jest tylko woda z korytek, czy też od ścian. Przecieka też strop garażu w miejscu metalowych osłon.
9. Pomniejsze sporne rzeczy z DD: szlabany bez fotokomórek niezgodne z normami, walące w samochody; zakłócenia w sygnale CCTV (malejące w lecie, co sugeruje zakłócenia od biegu okablowania w różnych ośrodkach: grunt, korytko pod stropem garażu?); źle wykonany spadek drogi pożarowej przy budynku 15D, gdzie woda podmywa budynek.

Załączniki są tutaj.

Co zrobić ze szlabanami?

Dzisiaj mieliśmy kolejny atak szlabanu na samochód, w rezultacie ze względów bezpieczeństwa oba mechanizmy są zablokowane w pozycjach pionowych. Czy mamy na swój koszt wykonać bezpieczną konfigurację z czterema fotokomórkami, czy czekać na DD? Inna opcja to pozostawienie "as is", czyli bez zapór. Dom Development zlecił takie wykonanie, że jest prawdopodobieństwo, że kiedyś ten szlaban tak walnie, że komuś stanie się krzywda. Wyobraźcie sobie, że w głowę dostanie np. rowerzysta. Obecny zarząd odpowiada za zdrowie i życie mieszkańców. Poprzedni sprawowany przez Dom Development S.A. miał to gdzieś.

Nad Balatonem robi się ciasno

1 sierpnia na Gocławiu

Serwis gwarancyjny nas oszukuje

Według protokołów, przyrzeczeń słownych i mailowych kierownik Serwisu Gwarancyjnego Dom Development S.A. zobowiązał się do dostarczenia do końca lipca, dokumentów wyjaśniających przyczyny wilgoci w garażu, w tym przecieków. Niestety kolejny raz nas oszukał. Nie odzywa się, ale daje radę dyktować maile pracownikom w innych tematach. Serwis wymyślił sobie, że zgłoszona usterka CCTV jest epizodyczna, a nie stała, a skoro tak to prawdopodobną przyczyną jest usterka mechaniczna kamery. "Ekspertyza" została przeprowadzona metodą domniemania i mamy to napisane wprost w mailu - nie badaniem ale gdybaniem. Sprawę razem z nami analizował oficjalny serwis producenta kamer i orzekł, że kamera jest sprawna, problem musi być z okablowaniem. Dom Development oczywiście nie przyjmuje tego do wiadomości, nie chce podać kontaktu do swojego eksperta, który "badał" instalację i zamyka usterkę jako bezzasadną. W temacie niebezpiecznego szlabanu firma znowu milczy i gra na czas. Byle dociągnąć do 3 września, kiedy skończy się rękojmia.

Firma administrująca

Przy wyborze ważne były następujące kryteria: organizacja firmy i organizacja sposobu pracy administratora i zarządcy; doświadczenie, referencje, wielkość firmy i możliwości zastępstw pracowników; raportowanie w cyklach miesięcznych i kwartalnych; elektroniczny obieg dokumentów; cena; kompleksowe przejęcie nieruchomości wraz z przeglądem technicznym osiedla; pozytywnie sformułowana umowa; wsparcie inspektora nadzoru; doświadczenia w sprawach sądowych, w tym z Dom Development S.A. Z około 10 podmiotów zarząd wybrał dwóch faworytów, a finalnie firmę Integrum Management.