Rozwaliła nam się brama

Ktoś, kto projektował bramę, nie wziął pod uwagę ukształtowania terenu i sąsiedztwa Wisły, a co za tym idzie oddziaływania wiatru na bramę. Brama wychyla się przy silnych podmuchach i powinna mieć dwa punkty podparcia ze stopniem swobody w płaszczyźnie poziomej, tymczasem oryginalne rolki firmy Wiśniowski są ściśle dopasowane do szyny i nie ma miejsca na wahnięcia bramy. Brama porusza się w tarciu, co prowadzi do wytarcia zębatek napędu oraz wycierania i rozrywania profilu szyny przez metalowe rolki. Brama nie jest dobrze wyważona. Silnik ma moment obrotowy, a nie ma solidnego mocowania i rusza się przy pracy; przez to że się rusza punkt podparcia to rusza się w pionie i brama, a że środek ciężkości ma powyżej listwy zębatej to rusza się też w poziomie. Przy zamykaniu widać wyraźnie jak brama "nurkuje" przy dojeżdżaniu do słupka krańcowego.

W lewym górnym rogu rolka w trakcie pracy

Widać szlifowanie szyny przez rolkę i zdarcie warstw do gołego metalu. Szerszy ślad na górze związany jest z wychyleniem bramy.

Mamy dylemat jak to naprawić, żeby się nie psuło. Na pewno rolki muszą być inne, pozwalające na wahnięcia bramy. Może drugi punkt podparcia przed silnikiem. Any hints?

 

Zebranie Wspólnoty Adria 2 i 3

Celujemy w termin 16 marca, środek tygodnia roboczego.

W projekcie nie było furtki od strony Żabki

Pierwszy gość po zmianie adresu to...

inetnum:        213.17.162.10 (213.17.162.8 - 213.17.162.15)

netname:        DOMDEVELOPMENT-WARSZAWA
descr:          Dom Development S.A.
descr:          Stawki 2
descr:          Warszawa

person:         Korniak Roman
address:        Stawki 2
address:        Warszawa 00-193
address:        Poland
phone:          +48 22 8606238

Firma ma dedykowaną sekcję do sprawdzania, kto i co pisze o niej w internecie. Uprzejmie informuję, że ten blog nie jest publiczny, jest przeznaczony do wyłącznej komunikacji między mieszkańcami (vide "Warunki użycia") i swobodnej ekspresji opinii.

Update: Ściana garażu

Ściana żelbetowa zewnętrzna garażu przed aplikacją natryskową preparatu Hydrostop Mieszanka Profesjonalna. Na budynku jest abizol, a na garażu nie ma. Ściana licowa też jest już widoczna, więc styropian musiał być wkładany od góry, z dużymi utrudnieniami ze względu na wąską przestrzeń. Jeśli płaszczyzny ściany konstrukcyjnej i licowej nie były idealnie równolegle, z zachowaniem odpowiedniej odległości, to było ciężko włożyć styropian - mógł się łamać, kruszyć, itp. Przy takim wykonawstwie nie sposób też przykleić, przytwierdzić styropianu - po prostu za wąsko na narzędzia, czy rękę człowieka.

Ponieważ dokumentacja powykonawcza jest niezaktualizowana względem stanu rzeczywistego, dziennik budowy nie ma żadnych wpisów o hydroizolacji i elewacji garaży, to prośba do mieszkańców o podsyłanie zdjęć z budowy.

Nowy opiekun serwisowy

Osiedle Adria ma nowego opiekuna serwisowego w Dom Development S.A. Została nim Pani Anna Krzewińska-Sowa, adres mailowy anna kropka krzewinska małpa dom.pl. Pani Iwonie dziękujemy za współpracę. To ciężki kawałek chleba, obowiązków jest bardzo dużo, a układy deweloper-wykonawca dość sztywne.

Dlaczego nie wszystkie usterki są płynnie rozwiązywane? Kwestia finansowa, każda ze stron chce minimalizować koszty, które przy analizach wielu usterek mogą być bardzo duże. Procedury deweloper-wykonawca wyglądają w tej kwestii tak:

1. W przypadku wad istotnych Zamawiający w zawiadomieniu o wykryciu wady wyznacza termin i miejsce oględzin. Z oględzin zostaje sporządzony protokół potwierdzający istnienie wady, sposób jej usunięcia i wyznaczony przez Zamawiającego termin usunięcia.
2. Generalny Wykonawca jest obowiązany usunąć wadę w terminie 7 dni od daty powiadomienia lub w przypadku wad istotnych w terminie uzgodnionym między stronami. Za wady istotne uznaje się wady, które w ocenie stron, ze względów technologicznych, nie są do usunięcia w terminie 7 dni.
3. Po zawiadomieniu Zamawiający i Wykonawca we wspólnie ustalonym terminie dokonują oceny zasadności zgłoszenia gwarancyjnego. Wykonawca nie jest zobowiązany do usunięcia wady, za powstanie której nie ponosi odpowiedzialności. W przypadku nieuczestniczenia przedstawiciela jednej ze stron w przeglądzie lub weryfikacji zgłoszonej wady, kwalifikacja wady zostaje jednostronnie, a ustalenia stają się wiążące dla drugiej strony. W przypadku braku jednoznacznych przyczyn powstania wady oraz braku wskazania osoby odpowiedzialnej za wadę, strony ustalają dalszy tryb postępowania (notatka ze spotkania). W przypadku bezzasadności zgłoszenia wady Wykonawca zastrzega sobie  prawo do żądania zwrotu poniesionych kosztów wynikłych z podjętej czynności, np. weryfikacji, przeglądu, kosztów badań, pracy sprzętu i ludzi.

Wykonawca może łatwo stwierdzić bezzasadność zgłoszenia usterki, podeprzeć to dowolną ekspertyzą i zażądać zwrotu kosztów. Stąd deweloper preferuje rozstrzygnięcia przez nadzór budowlany i wykonywanie opinii technicznych przez klienta. Nauczyliśmy się z tym żyć.

Update: Problemy z wentylacją

Mamy analizę techniczną problemów, musimy wykonać dodatkowe testy w lokalach potwierdzające tezy analizy. Prośba o zgłaszanie numerów mieszkań (ważne: z podaniem kondygnacji) mailowo lub w komentarzach i zapoznanie się z dokumentem roboczym.

Niewątpliwie przyczyną niedziałania wentylacji grawitacyjnej są nawiewniki okienne i ścienne przestawione w położenie minimum, zaklejone lub zabrudzone, pozamykane szczelnie pokoje, zabrudzone/przytkane kratki wentylacyjne. Tutaj konieczne jest przemyślenie sprawy przez mieszkańców. Co do małego WC/garderoby to można zmienić kratkę wentylacyjną na taką z żaluzjami przymykanymi przy ciągu wstecznym i/lub wstawić mały ścienny grzejnik elektryczny. Pozostaje problem okapów kuchennych działających na najwyższym biegu i wspólnej obudowy komina - wydajność generowanego przepływu jest taka, że wtłacza zużyte powietrze do innych mieszkań w pionie. Tutaj jest błąd wykonawczy zakończenia wentylacji.

Jeśli ktoś dotarł do końca dokumentu, to wie że trzeba znaleźć pary mieszkań w tym samym pionie - jedno na górze, a drugie na dole (które przyzna się do używania okapu).

--

okap EFG60750X w trybie turbo 530m3/h

 duży nadmuch z pionu w salonie

okap na 1. biegu - poprawny ciąg kominowy

okap na 2. biegu

---
Mam wątpliwości, co do autentyczności dokumentacji powykonawczej. Oryginalny projekt pracowni FSP Arcus z odręcznym komentarzem z pieczątką rzeczoznawcy o rezygnacji z klap przeciwpożarowych przy pionach okapowych został zeskanowany i dodano do niego na czerwono zmiany - brak klap ppoż oraz brak turbowentów, a następnie wydrukowano. Potem ręcznie doklejono legendę i przybito pieczątki kierownika robót wentylacji i inspektora nadzoru. W dokumentach budowlanych zakończenia prac główny projektant osiedla autoryzował tylko rezygnację z klap, a nie z turbowentów. Oryginalny zespół projektowy FSP Arcus miał wszystkie uprawnienia i gdyby to on naniósł zmiany nie potrzebny byłby komentarz rzeczoznawcy ani doklejona legenda. Dokumentacja powykonawcza ma artefakty CMYK wynikające z drukowania skanu, ma też inny krok plotera niż oryginały pracowni FSP Arcus. Na podstawie tego można autoryzację usunięcia turbowentów dającą oszczędności szacunkowo w kwocie 60 000 zł, uznać za wyłączne działania kierownika robót wentylacyjnych z Erbudu. Brak zakończenia pionów okapowych turbowentami jest bezpośrednią przyczyną problemów z zapachami kuchennymi.

Zmiany bez autoryzacji projektantów

Długopis nie pisze w 3 kolorach na raz, zwłaszcza CMY

Ludzie, sprzątajmy po swoich milusińskich

Drodzy Państwo,

Sprzątajmy odchody swoich psów  szczególnie z terenu osiedla, a już w zupełnej szczególności z chodników. To jest okropne!

Sam jestem właścicielem psa, wyprowadzamy go poza osiedle i nie wyobrażam sobie, żeby po nim nie posprzątać!

Jugosłowiańska 15C, pierwsza klatka

Rozliczenia z RWE

Witam,
przyjrzyjcie się swoim rozliczeniom za wykorzystaną energię elektryczną oraz prognozy na kolejne miesiące. RWE znowu zawyża prognozy za przyszłe zużycie energii. Podobna sytuacja była już w zeszłym roku. Jeśli komuś nie podobają się prognozy może napisać do RWE maila o ponowne przeliczenie prognoz.

Jeśli ktoś chciałby dokonać zmiany sprzedawcy energii, a nie wie jak to zrobić lub boi się, że zostanie oszukany przez naciągaczy, polecam skorzystanie z akcji organizowanej przez Federacją Konsumentów pod patronem Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.

Więcej szczegółów o akcji oraz możliwość zarejestrowania dostępna na stronach:

http://www.ure.gov.pl/pl/urzad/informacje-ogolne/aktualnosci/6343,Energia-Razem-grupowa-zmiana-sprzedawcy-energii-po-raz-pierwszy-w-Polsce.html
https://www.energiarazem.org

Robert, Mieszkaniec z 15 C, klatka 3

Sprzątanie

Dzień dobry, chciałabym podpytać czy wszyscy sa zadowoleni ze sprzątania naszych klatek? Bo u nas Pani sprzątająca przejeździe mopem gdzie da radę siegnąć ręka, ale jak ma przesunąć dywanik lub np. Wózek dziecięcy to już nie da rady ....nie wiem skąd taki brak chęci spełniać swoje obowiązki za które dostaje pensje.

Mieszkaniec Adria 3, klatka 1

Iskra będzie stawiać garaż wielopoziomowy i lokale użytkowe

Umowa o administrowanie osiedlem

Znajome osiedle zmienia zarząd z deweloperskiego Dom Development S.A. na właścicielski. W związku z tym trochę hintów i opisu doświadczeń.

• DD padł ofiarą swojego sukcesu i firma należycie nie przeskalowała m.in. sekcji zarządzania nieruchomościami (oraz serwisu). Podejrzewam, że raportowanie do wyższego szczebla menedżerskiego ukazuje pełny sukces, w rzeczywistości zaś brakuje zasobów do należytej obsługi inwestycji. Nie ma czegoś takiego jak ciągłość zarządu i płynne przejęcie osiedla. Z osobą zarządzającą Adriami w DD nie byliśmy w stanie umówić się na spotkanie przez ponad rok czasu, nigdy nie widzieliśmy człowieka na oczy, w zasadzie nie odpisywał na maile i nic nie udało się z nim załatwić. Pion klienta również ignoruje klienta. Zarząd Dom Development de facto nie wykonywał swojej funkcji, za które pobierał miesięczne wynagrodzenie 1 zł netto od metra kwadratowego lokalu. Dom Development nie sprawdzał protokołów z wymaganych prawem przeglądów, nie dbał o realizację zaleceń pokontrolnych, nie pilnował prowadzenia książek obiektu budowlanego. Firma nie odpowiadała na listy papierowe.
• W klienckich aktach notarialnych jest referencja do aktu notarialnego, w której Dom Development w momencie posiadania 100% nieruchomości, zleca zarządzanie nią spółce Dom Development S.A. z zastrzeżeniem, że może te czynności powierzyć stronie trzeciej, biorąc pełną odpowiedzialność za jej działania i zaniechania. Tym samym za czynności firmy administrującej i niedopełnienia obowiązków, np. w należytym zgłaszaniu i obsłudze usterek, odpowiada Dom Development. 
• Przy przejmowaniu zarządu należy sporządzić listę usterek, które zgłaszała administracja, skonfrontować to z informacjami od mieszkańców, listą jaką posiada serwis. Należy dodatkowo wraz z inżynierem z uprawnieniami budowlanymi oraz innymi fachowcami zrobić przegląd ogólnobudowlany, elektryczny, wodny, instalacji dostępowych, itp.
• Przy zmianie zarządu należy zrobić inwentaryzację dokumentacji, powierzyć jej sprawdzenie inżynierowi (czy jest kompletna, zgodna ze stanem faktycznym/aktualna), zinwentaryzować również wszystkie klucze, kody, uprawnienia, umowy.
• Należy sprawdzić jak zdefiniowana jest obsługa osiedla, w jakim zakresie, jakie są czarne dziury, które umowy trzeba będzie poprawić/renegocjować.
• Należy sprawdzić stan finansów, realizację budżetu/procentowość wykonania w stosunku do upływu czasu, zadłużenie wewnętrzne i zewnętrzne, procedury windykacji i ich skuteczność.

Przy wyborze firmy administrującej bardzo ważne jest:

• sprawdzenie kapitału zakładowego (> 1 mln), wielkości spółki, czy mimo bycia dużym graczem na rynku ma odpowiednią energię do działania, czy obsługuje > 100 wspólnot i ma świeże referencje z bieżącego roku od przynajmniej 20, czy poprzez powiązania z innymi spółkami w ramach grupy ma duże gwarancje płynności finansowej, czy na 100 wspólnot ma 30 certyfikowanych zarządców, czy tylko 4 (czyli czy pracownicy nie będą przeładowani pracą i będą w stanie w trybie ciągłym skupić się na sprawach osiedla), jak wyglądają CV proponowanych osób (czy widać stabilność zatrudnienia, postęp zawodowy, czy to są osoby młode i energiczne, ale równocześnie z doświadczeniem), czy zespół administracyjny jest należycie duży (minimum 3 osoby), czy firma zapewni ciągłość działania na wypadek epidemii grypy, czy firma ma doświadczenie w z nowoczesnymi osiedlami w tym tego samego dewelopera, czy ewentualnie współdzielony z innym osiedlem administrator nie będzie musiał jeździć po całej Warszawie i strasznie dużo czasu tracić na dojazdach;
• czy firma ma wypracowane procedury, czy też działanie zależy od osoby i nie jest powtarzalne/nie ma wzorców na poziomie całej firmy, czy firma regularnie szkoli pracowników (aspekty prawne, techniczne, umiejętności miękkie), czy jest duża rotacja w zatrudnieniu, czy w rekrutacji brane są aspekty merytoryczne a nie znajomości i układy, czy pracownicy podlegają ewaluacji;
• czy firma ma w standardzie regularne raportowanie finansowe, techniczne, czy te raporty są przejrzyste i konfigurowalne, czy jest to BI czy rozwiązania robione na kolanie;
• czy firma jest proaktywna, czy nie trzeba jej pilnować, czy pracownicy są samodzielni, czy komunikacja z zarządem jest odpowiednia, czy komunikacja z mieszkańcami (newslettery, informacje ad hoc, internet, telefon) stoi na należytym poziomie;
• jak firma przekazuje/raportuje feedback od mieszkańców - najgorsze są sytuacje, kiedy na zebraniu wspólnoty mieszkańcy pytają zarząd o temat, którego nie przekazała/nie zaadresowała administracja i zarząd nic nie wie na ten temat (bardzo źle kiedy zarząd kombinuje z odpowiedzią);
• czy firma dzięki zakupom grupowym jest w stanie zmniejszyć wydatki wspólnoty mieszkaniowej (jeśli firma nie ma rozwiniętej tej gałęzi w swojej działalności to odpada w przedbiegach, hello - mamy rok 2016);
• czy firma ma wewnętrzną umowę na usługi konsultingowe z większą kancelarią i dobry/szybki dostęp do prawnika, bazę wiedzy i na każdym spotkaniu jest biegła w aktach normatywnych, nie można jej zagiąć, ma doświadczenie w rękojmi, dochodzeniu roszczeń;

Czy wymiana firmy administrującej przy zmianie zarządu jest problematyczna?

• Jeśli firma jest dobra i doświadczona to może to tylko wyjść na plus - nie będzie problemu z ciągłością funkcjonowania osiedla, bo ta w sporym stopniu spoczywa na usługodawcach.
• Nowa firma dokładnie sprawdzi stan wspólnoty przy jej zdaniu przez poprzednią - dzięki temu zarząd będzie miał prawdziwe i aktualne informacje oraz niezakłamaną wiedzę o osiedlu.
• W zdaniu i odebraniu osiedla nie będzie działań pozorowanych.
• Audyt osiedla jest bardzo ważnym punktem startowym dla nowego zarządu.
• Jeśli poprzednia firma miała bałagan, zaniedbania, brak procedur a sporo rzeczy trzymało się na słowo honoru, to wyprostowanie tego może trochę potrwać i boleć.

Dobrym sposobem na ewaluację ofert i oferentów jest arkusz kalkulacyjny z najważniejszymi parametrami systemu oceniania, ich wagami i konkretnymi punktami. Należy z niego wyekstrahować krótką listę 2-3 podmiotów, z którymi należy prowadzić finalizujące rozmowy. Zazwyczaj wybiera się firmę, która ma najlepiej uszytą ofertę i jest najsolidniejsza. Należy pamiętać, że dobry wybór jest długoterminowy i ma pozytywne skutki dla obu stron.

Wilgoć z wełny mineralnej ciągle wychodzi

Ściany garażu są ocieplone wełną mineralną. W wyniku złego wykonania uszczelnienia koryt odwodnienia liniowego pod posadzkę garażu przenikała woda, która była podciągana przez wełnę w ścianach. Takiej wilgoci bardzo trudno się pozbyć. Mimo otwartego podcięcia ścian i pomalowania powstałego korytka abizolem wykwity wilgoci nadal wychodzą na wierzch. DD ma zaplanowane prace naprawcze posadzki.

2015-12-24

2015-11-14

2015-11-14

2015-06-29

Oddaję bloga w Wasze ręce

Każdy wysyłając maila na adress jimm007 kropka wrzucToOAdrii małpa blogger kropka com będzie mógł opublikować posta. Zobaczymy jak to się sprawdzi. Jeden warunek przepuszczenia takiej treści - mail nie może być podpisany przez anonima, minimalne dane o osobie to np. "mieszkaniec z 15C klatka 1". Gdyby Adria 1 chciała się dołączyć to możemy zmienić adres bloga na adria.blogspot.com.

--
Jak wysyłacie Państwo posta mailem, to proszę podać w tytule maila tytuł posta, na samym dole podpis. Obecnie maile z automatu są zamieniane na wersje robocze postów, robię drobną kosmetykę, wyrzucam automatyczne stopki i z opóźnieniem publikuję. Nie widzę fizycznego maila ani nazwy nadawcy, Blogger.com pokazuje mi do edycji samą treść wyjętą z maila.

Statystyki bloga

Nie spodziewałem się, że tak dużo osób wchodzi tu z komórek.

Update: Ściana trójwarstwowa niezgodna z projektem

Analiza znajduje się tutaj. Na razie nie można zrobić dokładniejszej, bo mamy pozakręcaną wodę na dworze, a ta nam służyła do prób wodnych. Szczegółowa ekspertyza jest potrzebna do opracowania sprytnej technologii naprawy, a z tym jest spory dylemat.

Prośba o wycieranie butów

Może się wydawać, że to prozaiczny i bzdurny apel, ale mamy wydzierżawione profesjonalne maty, które dobrze zbierają brud z butów, z usługą ich regularnej wymiany i prania, za niemałe pieniądze. Rozważaliśmy, czy jest sens wydawać na to środki i założyliśmy, że czystość i porządek powinny być priorytetem i wizytówką każdego osiedla. Skoro już wydajemy pieniądze na maty, to warto z nich korzystać.

Update: CCTV

Mamy bezpośrednio od producenta - HuaXing Factory, Longgang, ShenZhen - modulator sygnału PAL. Para urządzeń rozwiązuje problem zakłóceń sygnału na kablach koncentrycznych o złej charakterystyce dla sygnału analogowego. Dom Development i Erbud analizują problem od dwóch lat. Montaż urządzeń powinien jednoznacznie udowodnić błędy wykonawcze CCTV.